الرهن العقاري

[خلف الشبلي]

شرح الرهن العقاري
الرهن العقاري معمول به من قبل لكن ليس بشكل رسمي لكنه بعقود بين الطرفين

فغالبية مكاتب العقار الكبيرة تبيع الأرض بالأجل(دين) ولا تفرغها للبائع ألا عند سداد آخر قسط
والهدف ضمان حق البائع والأقبال على هذا النوع قليل مقابل تقسيط السيارات لأن هدف المشتري ليس تملك الأصل لكن هدفه السيولة أي بيع الأصل في الحال لحاجته للسيولة

والبنوك تبيع العمائر وترهنها لآخر قسط كذلك لضمان حقوقها


الموضوع ليس بجديد لكنه تقنين لأمر موجود ليصبح رسمي

من يعتقد بأن الجميع سيشتري عقار غلطان
لا بد من وجود قوة مالية لدى المشتري كيف؟

هناك عمارة تجارية بي 5 مليون
هل يشتريها فقير؟
لا
البنك سيبيعها بي 8 مليون لمدة 15 سنة أي قسط سنوي نصف مليون ريال
العمارة التي سعرها 5 مليون دخلها السنوي غالباً لا يتجاوز ال 200-300 الف

لا بد عنده دخل آخر يقدمه للبنك حتى يضمن بأنه سيكمل المبلغ له

حتى العقار السكني والأراضي
من أين للفقير الدفع لابد من وجود دخل يضمن للبنك السداد
لأن العقار في هذه الحالة ليس له دخل(ريع).

فالأمر ليس بجديد ولا يقدم ولا يؤخر في السوق لأنه معمول به من سنوات.

[خلف الشبلي]

ازيد على كلامك اخي الصاعدي...واوضح

ان الرهن العقاري هو في الاصل ارتباط العقد بين المشتري والبنك برهن العقار بعد ان يتم دفع دفعة اولى من المبلغ تحدد حسب نظام الرهن ، وفي حالة التعثر عن السداد يتم عرض العقار للبيع من اجل ضمان البنك حصوله على حقوقه، ومن مزاياه ان البنك لايرضى بان يقوم بشراء عقار مبالغ فيه بالسعر وذلك من اجل ان يضمن راس ماله في حالة بيعه لو تعثر السداد.

والله من وراء القصد

[خلف الشبلي]

اخي الكريم نظام البنوك لايسمح بشراء وبيع العقارات
إلا من خلال شركات خاصة تابعة لهذه البنوك بغرض محدد وهو نقل ملكية عقار عجز صاحبه عن الوفاء بالسداد للبنك ولمدة محددة يفترض على البنك التخلص من العقار فيه .

والرهن العقاري نظام تعمل عليه الدولة وأجهزتها المعنية من اكثر من اربع سنوات وهو لغرض وضع أطر نظامية تكفل حقوق جميع الاطراف لتمويل شراء وبيع العقارات من خلال البنوك او المؤسسات المالية الأخرى

والذي كان معمول به في السابق مجرد تقسيط للعقارات من قبل اصحابها وفق اسلوب بدائي
اما قولك لا يقدم ولا يؤخر في سوق العقار باعتقادي انه رأي سطحي لايستند لتحليل مدروس
وللجميع تحياتي

[خلف الشبلي]

شيءللذكرى شيءللذكرى
المفروض اسمه : تمويل عقاري بضمان العقار

ويختلف عن التمويل العقاري السابق

وهو تمويل عقاري بضمان الراتب

الاختلاف :

1- الضمان

2- الوفى في حالة الوفاة :d

اقصد ان يستوفي البنك حقه حتى في حالة وفاة المرتهن

سيكون هناك انظمة و ضوابط قوية و محافظة على البنوك و المؤسسات التمويلية من مؤسسة النقد السعودي تحد من التوسع في الاقراض خشية من حدوث فقاعة عقارية كما حدث في اغلب الدول الغربية و كان السبب في حدوث الازمة المالية العالمية

لا زلنا ندور في نفس الحلقة، إقرار أنظمة الرهن وتنظيم سوق العقار يسير علي نفس النهج الذي أتبع عند تنظيم سوق الأسهم

أنظمة تخلق مزيدا من السيولة وسهولة في التداول مقابل قلة وشح في السلعة المتداولة.

مشكلة السوق تتلخص في ضعف المعروض من المساكن و قلة جودتها، صعوبة الحصول علي التمويل وارتفاع تكاليفه نظرا لارتفاع المخاطر.

النظام الجديد سيخلق السيولة ويخفض المخاطر مما ينتج عنه انخفاض تكاليف التمويل وسهولة الحصول عليه.

سيشجع شركات التطوير العقاري علي التوسع في نشاطاتها مما يؤدي الي ارتفاع المعروض من الوحدات السكنية ذات الجودة المناسبة.

ولكن المعضلة الاساسية وهي الاراضي وشح المعروض منها ستقف عقبة أمام هذا النظام. كما كانت قلة الشركات سببا في تعثر السوق المالية.

باختصار سيحدث في السوق العقاري ما حدث في الأسهم ستتضخم الفقاعة وسيصرف مخزون الاراضي من القلة الي الأكثرية ثم تنفجر الفقاعة.

هل يحقق النظام تطلعات المواطن؟

سيحقق جزءاً منها وليس الكل عن طريق تخفيض تكلفة التمويل وتسهيل الحصول عليه.

هل سيخفض أسعار الوحدات السكنية؟

لا ولكن سيخفض تكلفة التمويل اللازم للحصول على هذه الوحدات

مثال منزل قيمته مليون ريال يمكن فقط لأصحاب الدخول المرتفعة التقدم للبنوك والحصول عليه بفائدة عالية جدا وقسط مرتفع فيصبح سعر المنزل على المواطن لحوالي 1,7 مليون ريال

في ظل النظام الجديد سيظل سعر المنزل كما هو عليه مليون ريال وقد تزيد قليلا
لكن سيصبح بامكان شريحة اكبر الحصول على تمويل لشراءه وبفوائد اقل فيصبح سعر المنزل على المواطن اقل من السابق

هل ستنخفض أسعار الاراضي؟

لا بل هي مرشحة للارتفاع


باختصار سيناريو سوق الاسهم سيتكرر بالنسبة للأراضي


النظام بالنسبة لي رائع وسيسهل لشريحة كبيرة من المواطنين الحصول على مساكن ذات جودة مناسبة بأسعار وأقساط مقبولة

ولكنه سيسهم أيضا في تضخم فقاعة الأراضي

[خلف الشبلي]

العالم الثالث العالم الثالث غير متصل
المشكلة بتقييم العقار غير مشكلة فائدة البنك وغير مشكلة ان الضامن العقار نفسه

يعني كان عندنا بالشمال الفرنسي كان متقاول مع ثلاث مكاتب عقار للتقييم
مكاتب العقار تتفق على تقييم واحد يفرق بين 5 و10 الاف بس
بالواقع القيمة مضاعفه بالتقييم وفائدة البنك ماتقل عن 15% فوق التقييم المضاعف

يعني منصوب عليك بالحالتين اذا فعلا طبقو نفس هالطريقة

كلام يـجمد على الشارب.

الجديد أخي هو التمويل ...
أنت في بيتك وتريد رأس مال تذهب للبنك لتقييم منزلك وأعطأك المبلغ ويرهن البيت ......

والجديد أيضاً أن البنوك سيكون لها دور كبير في أنخفاض أسعار العقار فلن يقوم بنك برهن أراضي المتر بألفين ...!!! سيعتذر عن التمويل وعندها سينزل السعر ...!!

في أمريكا ورطت البنوك بالتمويل الزائد عن سعر البيت

أذكر من 20 سنة في أحدى المناطق بالمملكة قام شخص بالأقتراض من تاجر برهن بيته ، وخدعه بأن طلب مبلغ أكبر من قيمة منزلة بالأتفاق مع بعض العقاريين عند التقييم ...

أنشأ مصنع صغير ونجح ولم يسدد وعند بيع البيت باعة التاجر بنصف القيمة ...!

اخوي العالم الثالث

مثل ماقلت لك عشان تفهم نظام الرهن العقاري تذكر سوق الأسهم

وش اللي صار في سوق الأسهم

الأسهم قبل سوق المال كان يتعامل فيها ناس محدودين بوسائل بدائية وبدون أنظمة
والشركات كانت ملك عوائل محدودة تتوارثها جيل بعد جيل

جا سوق الأسهم تبسطت عملية التداول وصار بامكان اي شخص انه يبيع ويشتري
البنوك صارت تعطي تسهيلات (التسهيلات هي نفس فكرة الرهن)
العوائل صارت تطرح شركاتها للتداول بعلاوة اصدار (هوامير العقار)

سعر السهم (سعر الارض) هذا متروك للسوق في شركات خشاش لكن أسعارها نار وممكن تاخذ تسهيلات من البنك وتشتري فيها لكن لو صارت هزة وطاح سعرها انت وحدك الخسران

فيه شركات تقييم للاسهم (مثمنين عقاريين) يقولون لك هذا السهم مايسوى الا ... لكن بكم تشتريه هذي مسئوليتك

الدولة مسكت العصا من النص ارظت المواطن وصاحب العقار والبنك وشركة التطوير العقاري

وتركت السوق يتفاهم مع بعضه ويحدد هل السهم يسوى او مايسوى
في بعض الشروحات له .. يبدو لي أنه نظام تفليسات جديد ..
يشبه التسهيلات إلى حد ما ..
لو أخذ شخص قرض نقدي مقابل رهن عقاره
ودخل المقترض مشروع وخسر ..
فيكون خسر المال وعقاره ..
ابو عمر هو نظام لسوق مثل أي سوق في العالم يستفيد منه اناس ويخسر منه اناس

انا كمواطن بسيط ابحث عن مسكن النظام افضل لي بكثير من النظام الحالي
لن يخفض اسعار المساكن ولكن سيسهل لي الحصول عليها وسيخفض اسعار الفائدة المترتبة على ذلك
اطمع في انظمة اخري تخفض السعر الاصلي للمسكن ولكن شي احسن من لا شي

من سيغامر ويرهن اصوله للدخول في مشاريع او اسهم وخلافه هو معرض للربح والخسارة حسب طبيعة المشروع ونسبة المخاطرة فيه

وعلى المدى الطويل سيترتب على هذا النظام انفجار بالونة العقار وترتيبه من جديد
تماما كما حصل في الاسهم

[خلف الشبلي]

سيكون مجال كبير للفساد الإداري(النصب والأحتيال)

يعني ممكن يتفق شخص مع لجنة البنك لبيع عقاره الذي يستحق مليون بي 2 مليون
ويرهنه ولا يسدد

البنك سيبيع الرهن بنصف الثمن

فصاحب العقار باع عقاره على البنك بضعف الثمن

التثمين سيكون فيه تلاعب كبير

كل من نشب عقاره في حلقه دور له واسطة في بنك لبيعه عليهم.
يعني ممكن يتفق شخص مع لجنة البنك لبيع عقاره الذي يستحق مليون بي 2 مليون
ويرهنه ولا يسدد
من هو المشتري؟ كيف تبيع عقار ما يستحق 1 مليون بمليونين...وين المشتري؟ البنك لا يشتري عقارات، وهو آخر من يشتريها بهالسعر، وبعدين كيف يبيع العقار وبعدين يرهنه؟ الرهن بشيء تملكه ليس بشيء تم بيعه!! فيه مغالطات كثيرة لو تراجعها الله يحفظك
سيكون مجال كبير للفساد الإداري(النصب والأحتيال)

يعني ممكن يتفق شخص مع لجنة البنك لبيع عقاره الذي يستحق مليون بي 2 مليون
ويرهنه ولا يسدد

البنك سيبيع الرهن بنصف الثمن

فصاحب العقار باع عقاره على البنك بضعف الثمن

التثمين سيكون فيه تلاعب كبير

كل من نشب عقاره في حلقه دور له واسطة في بنك لبيعه عليهم.
بنظري صعبه. وفيه احترازات للبنوك

بالنسبة للب موضوعك ،البنك سيطلب down payment اتوقع ستكون تترواح بـ %20
حتى يضمن حقه في حال التعثر عن السداد
وشكرا

ا
لااتوقع ان البنوك ستقرض باكثر من 35% من قيمة العقار !!1
لا .. يالصاعدي
فيه فرق بين المعمول سابقا والرهن العقاري
بالسابق تشتري العقار بضمان راتب او ممتلكات اخرى.
الرهن العقاري تشتري العقار بضمان نفس العقار المشترى.

بالنسبة للتقيم .. لا تخاف على البنوك اذا عرضت عليهم عقار قيمته بالسوق مثلا مليون ريال.
البنك سوف يقيمة مثلا بأقل 30ظھ من قيمته بالسوق وعلى الشاري ان يدفع الفرق كدفعة اولى.

اما من يرهن عقاره ليحصل على سيولة ليس له دخل بالرهن العقاري
وانما تعتبر معاملات مصرفية للحصول على قرض او تسهيلات.

كثر القيل والقال والتحليل الطويل الممل نريد الخلاصة
هل سينخفض العقار ومتى ام سيرتفع
ليت نسمع راي خبير وليس توقعات فقط




هامور لديه 10 عمائر تجارية على سبيل المثال

يستطيع رهنها ( مخاطرة بسيطة جدا عليه)

بقيمة الرهن يقوم ببناء 5 عمائر جديدة

الرهن العقاري سيزيد اصحاب العقار كروشا على كروشهم

لكن النقطة الخطيرة في الموضوع

(( يمحق الله الربى ويربي الصدقات ))

وكالعادة يقومون باسلمته بمباركة بعض المتمشيخين

الله يعين الاجيال القادمة

نتيجة حتمية ستهبط اسعار العقار

وسيفرح المواطنين ويدعون ويهللون ومع ذلك سيموتون وهم مديونيين للبنوك والله اعلم

ولكن الفرحة الكبرى لاقطاعيين العقار ستزيد ثرواتهم وفي المقابل يحصل المواطن على سكن طرده منه مستقبلا اكثر احتمالية من بقاءه فيه

اللهم لا تؤاخذنا بما فعل السفاء منا
اعتقد ان هوامير العقار استغلو هذا الخبر اللي لنا كم سنه نسمع وفيه ويضخمون العقار بشكل كبير اعتقد ان الاشاعه طلعت وراح ينزل العقار
في رأيي الشخصي انه سيسلب الطمّاعين عقاراتهم وربما تجدهم مستأجرين شقق بعد ان كانوا في بيوتهم ينعمون ... طبعا هؤلاء هم الطمّاعين

اما العقلاء ... فسيعملون الاتي :

اولا: من يحتاج سكن: سيقوم بالتوجه للبنك او الشركه العقاريه ويشتري منهم منزل يسدده اقصاد مريحه وهم يرهنون الصك وبعد وفاءه لهم يقومون بتحرير الصك له مثل ما يحدث في ارامكو فهي تمنح الارض والقرض فيقوم الموظف بالبناء او تشتري له منزل جاهز ثم تخصم من راتبه 20% شهريا الى ان يتم السداد فيحرر منزله وان استطاع ان يسدد قيمه القرض دفعه واحده بعد مدّه فأنها تحرر له صكه

ثانيا: من يحتاج سيوله ولديه عقار يرهنه مقابل تلك السيوله: سيقوم - العاقل طبعا - برهن منزله او عقاره مقابل تلك السيوله التي يحتاجها بشرط ان يكون لديه دخل (راتب او تجاره او او الخ ) سنوي يساوي على الاقل 30% من مقدار تلك السيوله ويكون لديه اصول - غير المنزل المرهون - تغطي على الاقل 70% من تلك السيوله التي اخذها من البنك مقابل رهن عقاره ... فأن لم يفعل فهو هنا يخاطر بمنزله الذي سيباع في المزاد العلني بسعر السوق في وقته وحينه

من ناحيه اخرى:

البنوك وشركات التمويل لن تسمح لهم الدوله بالتمويل او الاقراض (من خلال الرهن العقاري) الا بشروط مشدده والا حصل لنا مثل ما حصل في امريكا عام 2007 عندما انهار الرهن العقاري وعجز الناس عن السداد فسحبت البيوت وعرضت حتى فاقت كل الطلبات وبقت بدون شراء فانخفضت قيمه المنزل من 600 الف دولار الى 140 الف دولار على سبيل المثال